預售屋市場:敗象浮現

國泰可能成交指數,是由國泰建設與政大台灣房地產研究中心合作編制的指,多用來觀察預售屋市場的狀況。預售屋在房市中,如同股市(現貨)與期貨的關係。期貨指數是預期未來股價指數,而預售屋,則有預期未來房市的指標性作用。

資料來源:國泰建設   法意PHIGROUP製作

2014第一季的房價指數,值得我們好好關注。北部地區,台北上漲、新北市、桃竹地區走跌。新北市2014第一季與前一季相比,季跌7.6%,年減8.81%。
桃竹地區,則是季減3.1%。

新北市的情況是連跌兩季,這是過去少有的情況。新北市屬於核心區的外圈,也是大家常聽到的「蛋白區」。北部地區的蛋黃區是台北市,作為一個首都,房價本來就有一定的支撐力道。但作為像是外圈的新北市、桃竹地區,可沒有那麼幸運,當過去抬升房價的投資客逃離時,這些地區將無法倖免於房價下跌。

 

資料來源:國泰建設   法意PHIGROUP製作

中南部地區,台中、台南、高雄地區,皆是呈現上揚態勢。北部地區的投資客,開始往南走。親自走一趟,就可以看到房產廣告,四處可見。相較於北部地區高不可攀的房價,中南部地區中,特別是高雄、台南,可以說是投資客天堂。

南部地區,走的是落後補漲風。北部地區風光亮麗的過去不在,南部接棒演出。但是,落後補漲終究不是要角,恐走入現在北部地區的老路。

中古屋市場─觀望意味濃厚 成交天期拉長

資料來源:信義房屋   法意PHIGROUP製作

中古屋市場,其房價狀況,可參考信義房屋的房價指數。中古屋代表的,是當下的買房狀況,能夠反應目前房價所處的區間。

以2014年第一季的數據來看,只有台北市的價格指數是下跌。其餘像新北市、桃竹、台中、高雄,房價指數持續創新高。

資料來源:信義房屋   法意PHIGROUP製作
值得留意的是,現在房屋買賣交易的成交天數拉長,此也顯示消費者在購物上考慮的時間逐漸放長,這也是因為房價持續高攀的狀況下,風險也拉高。房產所費不貲,隨著成本的拉升,觀望的事件勢必也會拉長。


建議:買房再等等

單純從中古屋、預售屋的房價指數來看,中南部地區的聲勢浩大,短期尚未有明顯轉弱的現象。

但是北部地區就不同,中古屋市場普遍是創新高(除台北市),新北市、桃園、新竹繼續創高,但是這三區的預售屋房價指數,房價是下滑,這也顯示後市並不佳。
不論自住客、投資客,在這樣的房價上,機會、風險,要能辨明。

自住客:買房前,想清楚,自己的財力是否能因應未來的房貸利息支出?你是否願意為了正在貶值的資產,付出你辛苦賺的錢?

投資客:能當上投資客,口袋基本上都有一定的深度。選擇適當的地區去投資,風險自己要掌握好。



關鍵人物言論

張盛和:雙北市房價有消風跡象
台北市和新北市房價已看到緩和下修跡象,也就是所謂「消風」

房價上漲有3大因素,第一是資金行情,第二是供需狀況,第三是預期心理。房價下修可以讓民眾預期心理修正,「大家知道房價不會上漲,就不會去追逐」。

他也說,房價下跌速度沒有很快,不至於導致房市泡沫化。

張金鶚:2年內房價降3成

高房價的確不合理,依據自己過去的研究,北市房市泡沫價格約占房價4成,房價所得比若要降至10倍,換算房價至少下跌3分之1。

張金鶚強調,房價合理化看的是政府的決心與努力,若政府積極處理,中央包括金融、內政等相關部會「全體總動員」,齊心努力,要解決高房價問題是有希望、有期待的,特別是在2年內讓房市消風。

顏炳立:房價跌5~20%
台北市中心價穩,但是成交量會再縮減,大安、信義、中正、松山等「蛋黃區」,房價會有5%的回跌空間、再往外圈的「蛋白區、蛋殼區」則有10~15%的空間。

新北市成交降溫,價量皆下調,「蛋黃區」的新板特區則會合理回跌10%、第2圈的「蛋白區」有15%、「蛋殼區」像是鶯歌、樹林等區則回跌20%。

至於台中與高雄由於有自用、區域型買盤支撐著,蛋黃區價格持穩、蛋白區下修10%。

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