央行按月公布的房貸餘額近期持續增勢,不過增幅確實漸減;相較之下,青年安心成家專案『績效』則持續亮眼。相關單位據此認為打壓房市投機炒作已收效,房市買方轉成首購為主。 

然而約莫同時間,房仲業公布的調查卻呈現不同態勢;根據他們的調查,30歲上下年輕族群購屋意願持續下滑,首購目的佔所有有進場意願的房市消費者比例,更是逐季下滑。 

對照上述官方數據解讀及民間業者調查,確實讓人搞不清楚,現在房市買方結構中,首購族比重到底是提升還是下滑?當然,這中間有不完全相同處;官方的青年安心成家專案年齡上限是40歲,換屋者也可申請(45歲上限),房仲業定義的青年族群則是20至34歲。此外,可能也有地域之分,官方統計是全國,房仲調查雖也沒有分區,但表態者確實可能以來自北部地區居多,畢竟北部房價較高,確實壓低首購族的負擔能力及進場意願。 

不過上述描述涵中古屋及新建案,要是單看新建案,特別是預售市場,則就住展企研室實際觀察,還是投資置產者的天下。從近日業者祭出所謂促銷優惠方案動作的實質內容來看,也能印證本室的相關觀察與分析, 

根據13日某報報導,上市股王長虹建設林口預售案「長虹天際」祭出『結構工程零付款』的促銷方案,後續將有宏普建設在內6個預售案將比照辦理;業者標榜購屋門檻將可大幅降低,約房地總價的10趴就能晉身有殼階級。 

但事情真是如此?無論工程零付款,或已有其他個案推出的不滿意原價買回(未來如跌價業者原價購回),對想要禁身有殼族的首購客根本沒差;因為無論有無這些方案,要付的總價還是一樣的。況且房貸後期利率走高,較多本息放在後頭攤還,負擔反而更重;當然更別說,長期利率態勢是走升的。 

換言之,對自住者來說,工程零付款之類的頭輕腳重付款方案,猶如裹著糖衣的毒藥;以現在房價如此之高,錙銖必較的首購族掐指一算就知,這根本不合算。 

但相對地,對短線進出的投資者來說,這是高槓桿財務操作的最佳利器;可用少少代價的卡位,只要在交屋前找到下一手買家,投資報酬率非常可觀。 

事實上,祭出此招數的業者也心知肚明,基於各項因素,現階段自用客的進場意願確實不高,主打首購族風險更大。現階段利空也讓投資者產生觀望心態,但畢竟國內游資仍持續氾濫,因此祭出上述促銷策略,吸引足夠投資者上門,還是相對穩當,較能保證順銷甚至完銷。但這也再次間接說明,預售制度本來就是替投資置產客設計的遊戲規則,現階段預售市場,當然也還是投資客當道的局面!

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