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目前分類:投資理財致富攻略-這一生要做有錢人 (11)

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預售屋市場:敗象浮現

國泰可能成交指數,是由國泰建設與政大台灣房地產研究中心合作編制的指,多用來觀察預售屋市場的狀況。預售屋在房市中,如同股市(現貨)與期貨的關係。期貨指數是預期未來股價指數,而預售屋,則有預期未來房市的指標性作用。

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上班,是大部分人最重要的收入來源,有的人更是唯一來源。人說上班環境會有隋性,會讓人安於現狀,這點我自己體驗過,完全不想否認。但也因為假象的穩定,那每月固定進來的薪水,彷彿伴隨著看不見的磁場,慢慢吸引人產生理財盲點。底下這五點就是我觀察到很多人常犯的迷思,寫出來希望大家不再被它們「鈍」悟,而是及早開始反思。

迷思1. 以為公司薪水永遠都會進到戶頭

每個人都知道這個事實:公司不是自己開,老闆隨時能叫你走人。但知道是一回事,是否真的有危機意識可不一定。據我觀察,只要在一家公司待超過二、三年,就會漸漸認為辦公室永遠有張位子等你打卡入坐。

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有個笑話是這樣:一次世界大戰時,一位富有的年輕人走在路上,看到12名年輕乞丐躺著休息,啥事也不做。這富少就問道:「你們當中誰最懶惰呀?我給他一個銅板。」說完其中11名男生立刻起身,吵著要那銅板,可想而知,最後得到銅板的就是躺著唯一不動的人。

懶惰,在古今中外絕對是個負面之詞,日常生活中我們常形容人懶惰等於是批評一個人。相對地,勤勞是種讚美,做爹娘的都希望孩子有個勤勞的另一半。只是隨著知識進步,早期爸媽年代的刻苦耐勞雖然仍是美德,但可不一定是正確的工作方法。甚至是,過度的勤勞反而是種工作與生活的危機。

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話先說在頭的前面,富朋友本身並不是財務規劃相關從業人員,只是這些年自己學投資理財的經驗來到高中準備參考大學聯考,所以有一些心得可以建議朋友,平時生活中朋友如有需要的話就會試著給些建議,做好當個"富朋友"的本份。自從開始寫部落格後,也陸續收到不少格友來信尋問該如何理財。雖然每個人的情況都不盡相同,但多少有類似的地方可以套用相同的觀念。基於有財大家一起理的想法,經過同意後就把這些來信的問題分享給更多人吧!

 

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華倫.巴菲特(Warren Buffett)

華倫巴菲特 Warren Buffett

 

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   先支付給別人的現金流圖


      

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六個帳戶理財法

如果平常有在注意財商領域的朋友,六個帳戶或是六個罐子的理財系統或許你已經聽過,這是來自《有錢人想的和你不一樣》作者哈福.艾克所設計的金錢管理系統,他曾經在課堂上說過這是全世界最簡單、最容易、也最有效的理財方式。確實,這套簡單的管理方法蘊藏了非常大的財務管理效用,而且會如此有效是因為哈福.艾克把財務自由的觀念結合到這套系統裡面,如果缺少這些觀念,那這六個罐子系統其實就只是信封理財法的另一種延伸而已。

 

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333收入分配法

上一篇提到「分配」的重要性,這篇我會繼續針對現金流收入分配來分享,起因不少人寫信來尋求理財解答時,正是卡在預算分配的問題上。不過有件事要先招供,我並沒有持續地用這方法在做收入分配,但它對剛起步或追求更簡單系統的人確實很有幫助。在開始前我先講一下「3-3-3分配法」的優點與缺點。

先講缺點:

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上班族快速上手投資理財

常常會被問到一個問題:「我想要學習投資理財,我該如何開始?」這也是上班族常問的問題,因為上班族白天在公司忙翻了,回家總是希望好好休息,對於利用工作以外的時間學習總是不知如何正確開始,這篇文章就是要幫大家快速踏上投資理財的道路。

上班族要如何開始學習理財

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央行按月公布的房貸餘額近期持續增勢,不過增幅確實漸減;相較之下,青年安心成家專案『績效』則持續亮眼。相關單位據此認為打壓房市投機炒作已收效,房市買方轉成首購為主。 

然而約莫同時間,房仲業公布的調查卻呈現不同態勢;根據他們的調查,30歲上下年輕族群購屋意願持續下滑,首購目的佔所有有進場意願的房市消費者比例,更是逐季下滑。 

對照上述官方數據解讀及民間業者調查,確實讓人搞不清楚,現在房市買方結構中,首購族比重到底是提升還是下滑?當然,這中間有不完全相同處;官方的青年安心成家專案年齡上限是40歲,換屋者也可申請(45歲上限),房仲業定義的青年族群則是20至34歲。此外,可能也有地域之分,官方統計是全國,房仲調查雖也沒有分區,但表態者確實可能以來自北部地區居多,畢竟北部房價較高,確實壓低首購族的負擔能力及進場意願。 

不過上述描述涵中古屋及新建案,要是單看新建案,特別是預售市場,則就住展企研室實際觀察,還是投資置產者的天下。從近日業者祭出所謂促銷優惠方案動作的實質內容來看,也能印證本室的相關觀察與分析, 

根據13日某報報導,上市股王長虹建設林口預售案「長虹天際」祭出『結構工程零付款』的促銷方案,後續將有宏普建設在內6個預售案將比照辦理;業者標榜購屋門檻將可大幅降低,約房地總價的10趴就能晉身有殼階級。 

但事情真是如此?無論工程零付款,或已有其他個案推出的不滿意原價買回(未來如跌價業者原價購回),對想要禁身有殼族的首購客根本沒差;因為無論有無這些方案,要付的總價還是一樣的。況且房貸後期利率走高,較多本息放在後頭攤還,負擔反而更重;當然更別說,長期利率態勢是走升的。 

換言之,對自住者來說,工程零付款之類的頭輕腳重付款方案,猶如裹著糖衣的毒藥;以現在房價如此之高,錙銖必較的首購族掐指一算就知,這根本不合算。 

但相對地,對短線進出的投資者來說,這是高槓桿財務操作的最佳利器;可用少少代價的卡位,只要在交屋前找到下一手買家,投資報酬率非常可觀。 

事實上,祭出此招數的業者也心知肚明,基於各項因素,現階段自用客的進場意願確實不高,主打首購族風險更大。現階段利空也讓投資者產生觀望心態,但畢竟國內游資仍持續氾濫,因此祭出上述促銷策略,吸引足夠投資者上門,還是相對穩當,較能保證順銷甚至完銷。但這也再次間接說明,預售制度本來就是替投資置產客設計的遊戲規則,現階段預售市場,當然也還是投資客當道的局面!


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【名人談房產】小Call摳門為買房 獨享山林清幽大宅

藝人小Call在3年前買下新店花園新城總價195萬元的2間套房,打通為1間小豪宅,正式成為有房一族,但依舊不改節儉個性,省吃儉用換了更大的房子,地點同樣位於花園新城。小Call有點不好意思,笑說:「我東西買太多,所以需要更大的空間。」

 

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