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預售屋市場：敗象浮現

國泰可能成交指數，是由國泰建設與政大台灣房地產研究中心合作編制的指，多用來觀察預售屋市場的狀況。預售屋在房市中，如同股市（現貨）與期貨的關係。期貨指數是預期未來股價指數，而預售屋，則有預期未來房市的指標性作用。

上班，是大部分人最重要的收入來源，有的人更是唯一來源。人說上班環境會有隋性，會讓人安於現狀，這點我自己體驗過，完全不想否認。但也因為假象的穩定，那每月固定進來的薪水，彷彿伴隨著看不見的磁場，慢慢吸引人產生理財盲點。底下這五點就是我觀察到很多人常犯的迷思，寫出來希望大家不再被它們「鈍」悟，而是及早開始反思。

迷思1. 以為公司薪水永遠都會進到戶頭

每個人都知道這個事實：公司不是自己開，老闆隨時能叫你走人。但知道是一回事，是否真的有危機意識可不一定。據我觀察，只要在一家公司待超過二、三年，就會漸漸認為辦公室永遠有張位子等你打卡入坐。

有個笑話是這樣：一次世界大戰時，一位富有的年輕人走在路上，看到12名年輕乞丐躺著休息，啥事也不做。這富少就問道：「你們當中誰最懶惰呀？我給他一個銅板。」說完其中11名男生立刻起身，吵著要那銅板，可想而知，最後得到銅板的就是躺著唯一不動的人。

懶惰，在古今中外絕對是個負面之詞，日常生活中我們常形容人懶惰等於是批評一個人。相對地，勤勞是種讚美，做爹娘的都希望孩子有個勤勞的另一半。只是隨著知識進步，早期爸媽年代的刻苦耐勞雖然仍是美德，但可不一定是正確的工作方法。甚至是，過度的勤勞反而是種工作與生活的危機。

話先說在頭的前面，富朋友本身並不是財務規劃相關從業人員，只是這些年自己學投資理財的經驗來到高中準備參考大學聯考，所以有一些心得可以建議朋友，平時生活中朋友如有需要的話就會試著給些建議，做好當個"富朋友"的本份。自從開始寫部落格後，也陸續收到不少格友來信尋問該如何理財。雖然每個人的情況都不盡相同，但多少有類似的地方可以套用相同的觀念。基於有財大家一起理的想法，經過同意後就把這些來信的問題分享給更多人吧！

華倫．巴菲特(Warren Buffett)

   先支付給別人的現金流圖

如果平常有在注意財商領域的朋友，六個帳戶或是六個罐子的理財系統或許你已經聽過，這是來自《有錢人想的和你不一樣》作者哈福．艾克所設計的金錢管理系統，他曾經在課堂上說過這是全世界最簡單、最容易、也最有效的理財方式。確實，這套簡單的管理方法蘊藏了非常大的財務管理效用，而且會如此有效是因為哈福．艾克把財務自由的觀念結合到這套系統裡面，如果缺少這些觀念，那這六個罐子系統其實就只是信封理財法的另一種延伸而已。

上一篇提到「分配」的重要性，這篇我會繼續針對現金流收入分配來分享，起因不少人寫信來尋求理財解答時，正是卡在預算分配的問題上。不過有件事要先招供，我並沒有持續地用這方法在做收入分配，但它對剛起步或追求更簡單系統的人確實很有幫助。在開始前我先講一下「3-3-3分配法」的優點與缺點。

先講缺點：

常常會被問到一個問題：「我想要學習投資理財，我該如何開始？」這也是上班族常問的問題，因為上班族白天在公司忙翻了，回家總是希望好好休息，對於利用工作以外的時間學習總是不知如何正確開始，這篇文章就是要幫大家快速踏上投資理財的道路。

上班族要如何開始學習理財？

央行按月公布的房貸餘額近期持續增勢，不過增幅確實漸減；相較之下，青年安心成家專案『績效』則持續亮眼。相關單位據此認為打壓房市投機炒作已收效，房市買方轉成首購為主。 

然而約莫同時間，房仲業公布的調查卻呈現不同態勢；根據他們的調查，30歲上下年輕族群購屋意願持續下滑，首購目的佔所有有進場意願的房市消費者比例，更是逐季下滑。 

對照上述官方數據解讀及民間業者調查，確實讓人搞不清楚，現在房市買方結構中，首購族比重到底是提升還是下滑？當然，這中間有不完全相同處；官方的青年安心成家專案年齡上限是40歲，換屋者也可申請(45歲上限)，房仲業定義的青年族群則是20至34歲。此外，可能也有地域之分，官方統計是全國，房仲調查雖也沒有分區，但表態者確實可能以來自北部地區居多，畢竟北部房價較高，確實壓低首購族的負擔能力及進場意願。 

不過上述描述涵中古屋及新建案，要是單看新建案，特別是預售市場，則就住展企研室實際觀察，還是投資置產者的天下。從近日業者祭出所謂促銷優惠方案動作的實質內容來看，也能印證本室的相關觀察與分析， 

根據13日某報報導，上市股王長虹建設林口預售案「長虹天際」祭出『結構工程零付款』的促銷方案，後續將有宏普建設在內6個預售案將比照辦理；業者標榜購屋門檻將可大幅降低，約房地總價的10趴就能晉身有殼階級。 

但事情真是如此？無論工程零付款，或已有其他個案推出的不滿意原價買回(未來如跌價業者原價購回)，對想要禁身有殼族的首購客根本沒差；因為無論有無這些方案，要付的總價還是一樣的。況且房貸後期利率走高，較多本息放在後頭攤還，負擔反而更重；當然更別說，長期利率態勢是走升的。 

換言之，對自住者來說，工程零付款之類的頭輕腳重付款方案，猶如裹著糖衣的毒藥；以現在房價如此之高，錙銖必較的首購族掐指一算就知，這根本不合算。 

但相對地，對短線進出的投資者來說，這是高槓桿財務操作的最佳利器；可用少少代價的卡位，只要在交屋前找到下一手買家，投資報酬率非常可觀。 

事實上，祭出此招數的業者也心知肚明，基於各項因素，現階段自用客的進場意願確實不高，主打首購族風險更大。現階段利空也讓投資者產生觀望心態，但畢竟國內游資仍持續氾濫，因此祭出上述促銷策略，吸引足夠投資者上門，還是相對穩當，較能保證順銷甚至完銷。但這也再次間接說明，預售制度本來就是替投資置產客設計的遊戲規則，現階段預售市場，當然也還是投資客當道的局面！

藝人小Call在3年前買下新店花園新城總價195萬元的2間套房，打通為1間小豪宅，正式成為有房一族，但依舊不改節儉個性，省吃儉用換了更大的房子，地點同樣位於花園新城。小Call有點不好意思，笑說：「我東西買太多，所以需要更大的空間。」